Better a Coinbase uzavřeli první hypotéku krytou bitcoinem schválenou Fannie Mae

Americká hypoteční firma Better Home & Finance a kryptoburza Coinbase oznámily uzavření první hypotéky v USA kryté bitcoinem, která zároveň nese záruku federální instituce Fannie Mae. Manželský pár z Ann Arboru v Michiganu tak koupil svůj první dům, aniž by musel prodat jediný satoshi ze svých bitcoinových úspor. Tento obchod je víc než zajímavou kuriozitou – jde o signál, že bitcoin vstupuje do hlavního proudu tradičních financí rychleji, než mnozí čekali.

Jak celá struktura funguje

Produkt stojí na dvou samostatných úvěrech, které se pro dlužníka spojí do jediné měsíční splátky. První je standardní hypotéka s garancí Fannie Mae – tedy klasický 15letý nebo 30letý úvěr na nemovitost samotnou. Druhý úvěr, financovaný soukromě, pokryje zálohu (down payment) a je zajištěn zastaveným bitcoinem nebo stablecoinem USDC.

Pravidla zástavy jsou následující:

• Bitcoin – dlužník musí zastavit kryptoaktiva v hodnotě odpovídající 250 % výše zálohy
• USDC – postačuje kolaterál ve výši 125 % zálohy

Zastavené kryptoměny jsou po celou dobu splácení uloženy v úschovně Coinbase Prime a vrátí se dlužníkovi po splacení celého úvěru. Klíčová výhoda pro držitele bitcoinu je přitom zřejmá: celou transakci lze provést bez prodeje aktiva, tedy bez vzniku zdanitelného příjmu z kapitálového zisku.

Žádné margin cally – ani při pádu kurzu

Produkt výslovně nezahrnuje margin call – tedy povinnost doplnit kolaterál v případě poklesu kurzu bitcoinu. Samotný pohyb trhu nemůže spustit nucený prodej zástavy. Kolaterál je ohrožen pouze tehdy, pokud se dlužník dostane alespoň 60 dní do prodlení se splácením, což odpovídá standardním podmínkám klasických hypoték.

Joe a Amy, pár ve věku kolem třiceti let, to vyjádřili výstižně: „Koupili jsme dům a náš bitcoin zůstal nedotčený. Nemuseli jsme nic prodávat, nemuseli jsme časovat trh a nemuseli jsme finančně začínat od nuly.“

Regulatorní průlom z června 2025

Bez změny pravidel by taková hypotéka nebyla možná. V červnu 2025 vydala americká Federal Housing Finance Agency (FHFA) direktivu, která nařídila institucím Fannie Mae a Freddie Mac uznat digitální aktiva jako způsobilý kolaterál na hypotečním trhu. Tento trh má celkovou hodnotu přes 18,5 bilionu dolarů. Právě tato regulatorní změna otevřela dveře pro produkt, jehož spuštění Better a Coinbase nyní oznámily.

CEO firmy Better Vishal Garg naznačil, že seznam akceptovaných aktiv se bude rozrůstat – v plánu jsou tokenizované akcie, dluhopisy i jiné nemovitostní nástroje.

Proč se to děje právě teď – a proč je to důležité

Průměrný věk prvního kupce nemovitosti v USA dosáhl rekordních 40 let, oproti 32 letům před dekádou. Better uvádí, že 41 % jejich předem schválených klientů sice splňuje příjmová a kreditní kritéria, ale nemá hotovost na zálohu. Přitom velká část tohoto bohatství leží v kryptoměnách, nikoli na spořicím účtu. Nový produkt cílí přesně na tuto skupinu.

Z pohledu mainstreamu jde o symbolický, ale velmi konkrétní krok: bitcoin přestává být jen spekulativním aktivem a začíná fungovat jako plnohodnotný finanční nástroj v jednom z nejregulovańějších sektorů ekonomiky.

Co to znamená pro českého investora do bitcoinu

Produkt Better a Coinbase je zatím výhradně pro americký trh. Přesto má přímý dopad na uvažování každého českého bitcoinisty a investora do kryptoměn.

Daňový úhel pohledu: V Česku platí, že prodej bitcoinu drženého déle než tři roky je od roku 2025 osvobozen od daně z příjmů (do limitu 40 milionů korun za rok). Nicméně zástavní model popsaný výše je právě pro ty, kteří svůj bitcoin ještě tři roky nedrželi nebo by limit překročili – a nechtějí realizovat zdanitelný příjem. Podobný produkt by v českém prostředí dával ekonomický smysl i přes existující časový test.

Regulatorní perspektiva: Česká národní banka ani Ministerstvo financí zatím nezveřejnily žádné kroky směrem k uznání kryptoaktiv jako kolaterálu v hypotečním financování. Rámec MiCA, platný od začátku roku 2025, reguluje primárně emitenty a poskytovatele služeb s kryptoaktivy – ne hypoteční kolaterál. Cesta k podobnému produktu v ČR by vyžadovala součinnost ČNB, hypotečních bank a pravděpodobně i zákonodárnou změnu.

Investiční signál: I přes aktuální tržní situaci – bitcoin dnes klesá na přibližně 62 300 dolarů (zhruba 1 297 000 korun), index strachu a chamtivosti ukazuje hodnotu 12, tedy extrémní strach – právě takovéto produkty posilují dlouhodobou poptávku. Institucionální integrace bitcoinu do hypotečního systému snižuje pravděpodobnost, že by ho regulátoři v budoucnu zcela zakázali. To je pro dlouhodobého držitele BTC podstatný argument.

Na co si dát pozor

Zástavní hypotéky s bitcoinem nejsou bez rizika. Kolaterál ve výši 250 % zálohy je znatelně konzervativní – pokud byste chtěli zaplatit zálohu 2 miliony korun, potřebujete přibližně 5 milionů v bitcoinu. Navíc jsou kryptoaktiva po dobu splácení zablokována v úschovně. Při výrazném medvědím trhu tak přicházíte o možnost využít propad k nákupu dalšího BTC.

Přesto jde o průlomový model, který mění pohled na bitcoin jako třídu aktiv. Pokud podobné produkty dorazí do Evropy – a je jen otázkou času – česká hypoteční praxe se bude muset dříve či později vypořádat s fenoménem, kdy bohatství lidí existuje primárně na blockchainu, nikoli v bance.